学习贯彻《物权法》 搞好"平安拆迁"浅析物权法出台对城市房屋拆迁的影响及对策
常州市城市房屋拆迁管理办公室 吕国平 朱
军
《中华人民共和国物权法》于
一、产生的影响
（一）城市房屋拆迁机制的变化
现行的拆迁机制：由拆迁人向政府有关部门申报（建设项目批文、建设用地规划许可、国有土地使用权许可），准备好拆迁计划、方案及资金后申请拆迁许可；由城市房屋拆迁管理部门审核通过后发放拆迁许可证；由拆迁人委托拆迁公司拆迁；由拆迁公司负责实施拆迁；由城市房屋拆迁管理部门对拆迁中的个案进行行政裁决并根据该裁决申请行政或司法强制执行。这套运行模式已经运行很久，可能还会保持一段时间。目前，就我市的情况而言，还有一些项目《物权法》实施前尚不能完成，在《物权法》实施后，又有新的项目开工，拆迁机制肯定将会有一定的变化。现在的房屋拆迁管理部门是转化为代政府作出征收决定及补偿安置决定的部门（裁决），还是作为具体实施征收、补偿安置的部门，或是可兼有以上两项职能？在现有的拆迁项目未完成之前，两套运行模式将会并行。在这期间，如何准确地履行好自己的职责，这是《物权法》实施后面临的重要问题。今后拆迁公司在城市拆迁中将处于什么地位，扮演什么样的角色，是否有资格接受政府的委托进行征收，还是只能接受建设单位的委托从事协议拆迁的工作？所有这些问题都是在下一步的工作中必须认真加以研究的。
（二）跨政策项目的处理
《物权法》实施后，对尚未完成拆迁的项目的推进肯定会产生一定的影响。从法律和实际操作两个层面来分析，虽然依照"法不溯及既往"的基本原则，对于跨政策的拆迁项目将以拆迁许可证发放日期为限，新政策实施之日起，已经发放许可证的拆迁项目原则上按原政策实施拆迁，但是这些项目从实际操作层面上分析还是存在一些问题。对于符合"公共利益的需要"的拆迁项目，可能影响不大，房屋拆迁管理部门在裁决，司法部门进行强制有保证，与《物权法》不抵触；而开发商进行商业开发的拆迁项目，必须先界定是否符合"公共利益的需要"，不符合"公共利益的需要"的项目在具体实施过程中有难度，也是最容易产生矛盾的地方，原因在于《物权法》的效力优于行政法。虽然新《条例》可能会规定对未完成的项目仍可以进行裁决和强制拆迁，但是在实际操作中，房屋拆迁管理部门和司法部门都会比较慎重，可能也会考虑参照程序来重新界定该项目是否符合"公共利益的需要"，方能作出决定。
（三）今后两种拆迁形式的平衡性
新政策实施后，城市房屋的拆迁将分为两种形式：被界定"公共利益的需要"的拆迁项目，由政府统一组织征收，征收肯定会有统一的补偿安置标准，有争议的可进行裁决，司法也有保证；而被界定为非"公共利益的需要"的拆迁项目，补偿安置的标准虽然可依照征收的标准由拆迁双方当事人协商，达成一致后采取协议的形式解决，但对其协商过程中出现的补偿安置争议，将不予进行裁决。按正常推断，因没有司法保证措施，非 "公共利益的需要"的拆迁项目的补偿标准在实际的操作中一般将高于"公共利益的需要"的拆迁项目，从而会影响到政府征收项目的权威性，客观上造成两种拆迁形式的不平衡性。对于非 "公共利益的需要"的项目如何管理，由谁来管？这些都是今后拆迁工作的难点。对于已拍卖出去的土地如何处理，是作为"公共利益的需要"统一拆迁，还是作为非"公共利益的需要"协议拆迁？谁来作为实施的主体，安置房由谁来提供，这些项目如何操作？都是急需考虑的问题。
二、相应的对策
1．积极学习《物权法》及其相关法规。随着《物权法》的实施和《中华人民共和国城市房地产管理法》的修订，新的国务院《条例》也在起草之中，城市房屋拆迁工作即将进入了新的时期。我们要认真学习新的法律法规，切实贯彻中央文件的精神，努力推"和谐拆迁"、"平安拆迁"，把维护公共利益，保障人民权益的工作落到实处。
2．深入思考并制定地方性管理规定。新政策实施在即，针对这种情况，"公共利益的需要"的界定应当有相对明确的标准。我们应在严格贯彻《物权法》的前提下，制订出有利于城市开发建设、推进城市拆迁进程的地方性管理规定，为城市拆迁的稳定、发展提供良好的政策环境。拆迁主管部门应深入思考新政策带来的一系列问题和变化，相关部门也应制订一些相应具体办法和实施细则，以便于城市房屋拆迁实际工作的操作，为提高工作效率、促进工作成效提供保障。
3．建立合理的补偿机制。补偿安置标准是拆迁工作中的主要矛盾所在，因此，要建立适合实际情况的统一且公开的补偿安置标准。首先，对被拆迁房屋进行评估要依据地区的情况，参照市场实际价格作出；其次，评估的过程要遵循公开、公平、公正的原则；再次，要根据评估的结果，制订出统一的补偿安置标准；最后，同一地域内应执行统一标准的补偿政策，做到政策前后执行一致，同等情况对待一致。同时，考虑低收入群体，加大廉租房和经济适用房的建设及适用范围，以妥善解决低收入群众的实际困难，把因拆迁对其生活产生的影响减少到最小，以确保城市建设工作的顺利进行。
4．做好舆论宣传工作。《物权法》出台后，很多被拆迁人和拆迁利害关系人错误地理解为私有财产神圣不可侵犯。事实上，将私有财产绝对化是对《物权法》的曲解。《物权法》指出，国家为了公共利益需要，可以征收或征用私人财产，《物权法》虽然明确规定对公民的合法财产进行保护（《物权法》第4条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第66条规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏），但是滥用权利不受法律保护（《物权法》第7条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益），物权虽然具有对任何人的不法侵害的排斥力，但不具有对公共秩序和公共利益的抗拒力。如果为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。为了解除群众对新政策的错误理解，防止维权过度的现象产生，我们要做好正确的舆论导向工作，向被拆迁人耐心细致地解释新政策，向广大人民群众宣传新政策，消除误解，为"和谐拆迁"、"平安拆迁"营造良好的舆论氛围。